美减息杀到刺激 香港楼市料短暂兴奋

美国联邦储备局经过两天会议后，于香港时间今晨（19日）宣布大幅减息0.5厘。金管局今日公布，将基本利率自2007年以来最高水平下调0.5个百分点至5.25%，即时生效。本次亦是金管局自2020年以来首次下调基准利率。投资者憧憬美联储减息会对香港投资环境带来正面影响，尤其是近年来饱受高息环境困扰的楼市。昨日（周三）中秋假期港股休市，但受到美联储减息在即消息刺激，本港地产股周二偷步上升，其中，重债的新世界发展（0017）继周一升近5%后，周二再升5.48%，连升4个交易日，累升13.38%；长实（1113）周二升4.38%、恒地（0012）升2.1%、新地（0016）亦升1.96%。市场人士认为，美国减息消息可望活跃楼市气氛，但由于香港通常不会马上跟随美国减息，本港的高息环境还会持续一段时间，加上新盘消化需时，楼价及地产股兴奋过后料继续整固。

受到美联储减息消息刺激，近日香港地产股表现良好，不过由于住宅楼市表现持续疲软，大行对后市的看法亦非一面倒看好，摩根大通对地产股板块后市看法就较为保守慎重。该行指出，本地地产股自7月初至今表现跑赢恒指，从过去历史来看，在首次减息前，本地地产股会短线跑赢大市。该行评估，如果利率下调1厘，按固定负债比率计算，香港地产股明年度平均盈利增长为3.7%。不过，美联储实际进行减息后，本地地产股未必可以继续跑赢大市，因为现时不管是住宅、写字楼及零售的基本面继续不温不火。

地产股已炒上 摩通荐三特质股

摩根大通认为，投资者若对本地地产股有兴趣，可考虑选择有以下三项特质的股份：首先是股息确定性较高的；第二是公司承诺会回购股份的；第三是涉足相对弹性的次产业（例如香港必需消费）。根据以上选股策略，摩通推荐领展（0823），因为该行预料在11月公布中期业绩时，派发股息会高于预期；其次是太古地产（1972），因为公司早前承诺回购股份，及股息有中单位数字增长，所以值得关注。领展周二股价升1.57%，收报38.8元。太古地产升1.12%，收报14.46元。

瑞银：港今年楼价跌幅可收窄

瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉日前亦评估指出，今年香港住宅楼价至今累计已下跌约6%至7%，虽然较该行年初预测的全年跌幅（0-5%）为多，惟市场估计美联储本月开始减息，而香港最快今年底至明年初才有机会开始下调最优惠利率（P），令香港住宅成交量有望改善，从而有助稳定住宅楼价。因此，今年香港楼价跌幅将有望收窄，至于明年走势预料大致平稳。

梁展嘉补充指，由于美联储开始本轮加息周期时，香港未有完全跟足加幅，因此即使市场预期美联储于未来12个月会减息2厘，而香港最快今年底至明年初有机会开始减最优惠利率，且亦未必跟足，因此不能期望利率这个单一因素会对香港楼市带来非常大的刺激作用。

受惠高才通计划 楼市需求将增

不过另一方面，他认为近年特区政府推出高才通计划等政策，吸引人才来港发展，未来若有更多人口流入香港，住宅租金将会企稳或进一步上升，支持住宅租金回报表现。若租金回报表现回升至高于楼按利率水平，将会利好住宅楼市需求，从而支持住宅楼价表现。惟梁展嘉同时指出，该行关注近期香港失业率的表现，若持续有恶化趋势，或对香港楼价表现构成抑制作用。总括而言，该行预期明年本港楼价走势大致平稳。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪昨日亦以该行的“中原经纪人指数”（CSI）的表现作出分析，她指出，受到近期拆息持续回落、银行楼按取态渐趋积极，及憧憬美国减息等因素带动，楼市气氛好转，二手成交增多，使CSI单周重上40点水平，CSI最新报40.74点，较上周的39.37点上升1.37点，连升4周共2.49点。但CSI仍连续17周处于45点以下睇淡区域，预示楼价继续调整未变。她表示，CSI需持续上升兼重回45点以上企稳，楼价才有机会止跌。

期待美减息销情稳 新盘单日沽16伙

市场憧憬美联储减息，中秋节翌日假期新盘销情保持平稳，昨日全港一手盘沽16伙，启德区佔一半。嘉华国际伙会德丰地产及中国海外合作发展的启德前跑道区新盘启德海湾昨日沽6伙，包括3个两房单位及3个一房单位，套现逾3,600万元。嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）温伟明表示，美国即将进入减息周期，加快用家及投资者入市步伐，启德海湾具规模且楼花期短，故吸引不少准买家参观示范单位，会积极考虑加推单位。

会德丰地产、恒基地产、新世界及帝国集团合作发展的启德前跑道区MIAMI QUAY Ⅰ沽出1伙三房户，单位为第1座6楼A室，实用面积716平方呎，三房一套连工作间及洗手间（梗厨），成交价1,763.8万元，呎价24,634元。该盘累售103伙，套现近11.7亿元。

发展商把握时机加快推盘

另一方面，发展商亦捉紧美联储减息利好时机，加快推盘步伐。新地伙港铁合作的元朗站The YOHO Hub Ⅱ第6座前日公布以折实平均呎价14,338元首推94伙后，昨天首日开放现楼示范单位予公众参观，参观人流络绎不绝，录得逾2,000人次参观。该盘于明天起收票，发展商表示有机会下周推售。

此外，英皇国际旗下跑马地宏德街1号的住宅项目最快今天命名、上载售楼书及开价，项目共有123伙，发展商上周表示会考虑保留部分单位作收租用。至于长实伙港铁合作的黄竹坑站Blue Coast Ⅱ亦会尽快上载售楼书及开价，赶及十一黄金周期间推售；新地旗下启德天玺·天亦有望短期内开价，下月推售。

美过去三次减息周期 港股均重挫

作为全球最大经济体及挟美元霸权的美国，其货币政策对全球资金流向及经济影响巨大。而最近这轮的美国加息周期，就对香港股市及楼市有相当大的衝击，市场终迎来美国减息，并有望进入减息周期。一般来说，减息是在经济衰退或经济放缓时用以刺激经济，同时降低企业的借贷成本，故连带有利股市及楼市。不过，翻查历史，本世纪美国三次减息周期，美股及港股都录得跌幅。

美联储自2022年3月开始本轮加息周期，累计加息11次，共加5.25厘，对全球资金流向及经济影响巨大，香港股市及楼市亦大受拖累，其中港股由2021年2月中的31,000点水平拾级而下，在2022年10月底低见14,597点，跌幅过半，即使目前略有回升，最新报17,660点，跌幅仍达43%，市值亦由2021年2月中的58.67万亿港元，跌剩30.84万亿港元，蒸发了27.83万亿港元。

美国本月开始新一轮减息周期，市场关注其对港股表现的影响。事实上，踏入本世纪来，美联储曾经有三次减息周期：第一次是2001年1月3日至2003年6月25日，联邦基金利率由6.5%减至1%；第二次是2007年9月18日至2008年12月16日，联邦基金利率由5.25%减至0.25%；最近一次是2019年8月1日至2020年3月16日，联邦基金利率由2.5%减至0.25%。

金融海啸期最伤 恒指泻38%

虽然传统理论认为减息对股市有正面影响，但在上述三次美联储减息周期当中，恒指都录得双位数跌幅，因此单凭减息周期开始便判定港股将会上升，投资者可能会失望而回。

首先是2001年至2003年的美联储减息周期。美联储因为美国科网泡沫爆破导致美国经济表现下滑而减息，期间由于香港于2003年初经历“沙士”疫情，导致香港经济表现疲软，因此在此减息周期内，恒指大跌了34%。其次是2007年至2008年的美联储减息周期。美联储因为美国爆发金融海啸导致美国经济表现下滑而减息，期间港股受美股表现拖累，因此在此减息周期内，恒指大跌了38.4%。至于最近一次是2019年至2020年的美联储减息周期。美联储因为中美贸易战与新冠疫情导致美国经济表现下滑而减息，期间港股受美股拖累表现疲软，因此在此减息周期内，恒指下跌了16.3%。

至于今次2024年的减息周期，美联储是基于经济数据显示经济增长放缓和失业率上升的趋势而行动，首次减息后，美国经济及通胀会否反弹，及第二次减息后相关情况如何？及对股市的影响还有待观察。而香港通常不会立即跟随美国减息，但银行同业拆息（Hibor）会相应回落，影响到按揭贷款成本。故当减息周期展开时，大家可以确定的是採用H按的业主供楼负担会减轻，楼市气氛预料亦会有所改善。